二、针对农民工租房需求的计量分析

　　(一)租房选择的影响因素

　　为了分析影响农民工租房选择的因素，本文建立了一个多元Logistic计量模型，以农民工是否选择自行租房作为因变量(用0／1变量表示，其中1表示选择租房，0表示没有选择租房)。表6总结了模型分析的主要结果。

　　由模型结果可以看出，以兰州的农民工为基准，在北京、广州和南京的农民工更可能不去租房。这在很大程度上是由于在这些城市，雇主大多会提供廉价或免费的宿舍或工棚，相对于自行租房，这对农民工来讲是一种更加经济而便利的方式。

　　在影响农民工租房决策的因素中，性别的影响并不显著。另外，与没有孩子的单身农民工相比，不管有孩子还是没有孩子的夫妻都更可能选择租房居住，夫妻合住在收支统筹和资源利用方面的集约性可能是一个重要原因。不过，随着家庭规模的扩大，自行租房的倾向也有所下降，特别是那些务工人数较少的大家庭，经济能力不足可能是妨碍其租房的一个主要因素。

　　农民工的工作年数对其是否租房的选择没有显著影响，但在目前所在城市的工作年数对其租房行为的影响却是显著的：在当前的城市里工作时间越久，租房的概率就越高。从就业行业和工作类型来看，从事批发零售业的农民工更可能选择租房，而合同工、临时工和劳务派遣工则很少选择租房。此外，农民工的受教育水平、技术等级及其在务工单位的岗位类型对其租房决策的影响均不显著。

　　(二)农民工租房的潜在需求

　　在调查中我们发现，那些住在单位提供的宿舍或工棚中的农民工也有一些人考虑过自行租房居住，为此，我们也建立一个多元Logistic计量模型来估计农民工对租用房的潜在需求，模型以农民工是否考虑过自行租房作为因变量(用0／1变量表示，1表示考虑过租房，0表示对单位提供的住房尚且满意，暂时没有考虑过租房)。表7总结了模型分析的主要结果。

　　由分析结果来看，农民工潜在的租房需求与其收入显著相关，农民工的月收入越高，就越有可能想离开目前所居住的宿舍。此外，年纪越轻的农民工，出去租房的意愿越强；男性农民工相对与女性更渴望出去租房。在其它方面，已婚并有子女的和已经在城市工作多年的农民工均倾向于自行租房。

　　(三)农民工的住房支付能力和购买能力

　　目前有不少关于农民工住房问题的研究中均提出了倡导农民工在城市买房落户，以推进城市化的建议。事实上，从上述分析中不难看出，农民工在住房支出方面的考虑是相当谨慎的，其收入水平在很大程度上决定着其租房决策。表8显示了4城市的住房价格和城市居民、农民工的年均收入对比，大部分农民工是根本买不起城市住房的。暂且不考虑城市房价的迅速上涨，单从收入的角度看，农民工的平均收入尚不及大部分城市居民的一半。很多城市居民均感到房价不可承受，对于大多数农民工家庭来说，拥有城市房产就更是遥不可及。

　　项目组在实地调研中发现，农民工群体的高流动性和就业的不稳定性是影响农民工购房决策的两个最重要因素。农民工进城多为就业导向的，即以增加收入和看世界为目标，这一点在亳州的农民工访谈中非常突出。表9中的数据显示了农民工的高流动性和工作的无保障性。4城市问卷调查的结果显示，农民工在城市累计工作的年数平均为6.3年。相对而言，在兰州的农民工工作时间最长，而在广州的停留时间最短，南京和北京介于二者之间。在这6.3年中，他们平均辗转于2.74个城市。而在目前所在的城市中，他们平均工作了3年；从流动性来看，仍然是广州最高，兰州最低。

　　对于在城市购房，积累足够的资金支付首付款对农民工来讲是相当困难的事情；而另一方面，由于缺乏工作保障，获得贷款也几乎是不可能的。根据项目组的问卷调查结果，2006年有34%的农民工有失业经历，平均82天没有工作，相当于一年时间的22.5%；对于失业的农民工，93.8%的人拿不到失业金。

　　鉴于农民工的高流动性和工作无保障性，增加适合他们租住的住房数量是很重要的，我们认为，政策措施应该将更多的注意力投向房屋租赁政策而不是房屋产权政策，比如为农民工提供买房的借贷资金等等。毕竟只有非常少的成功的农民工才有能力在城里购房，对于大多数农民工来说，租房仍然是最好的选择。

　　(四)农民工的流动性与工作保障程度的影响因素分析

　　为了更好地理解农民工的流动性，本文采用多元回归的方法分析了影响农民工流动的主要因素。模型通过以下3个变量来刻画农民工的流动性：农民工在外务工的累计年数，曾经务工的城市数量，在目前所在城市的工作年数。表10总结了回归模型的分析结果。

　　从模型结果可以看出，兰州市农民工的累计外出年数和在目前所在城市工作的年数显著地长于其它城市，且流动的城市数量也少于其它三个城市的农民工。

　　在模型所考察的三个因变量中，男性相对女性农民工的工作经历要多一些；此外年长的农民工外出务工的时间也更久，这表明年长的农民工大多在年轻的时候就到过很多城市，而不是年长之后才出来工作；和未婚且无子女的农民工相比，已婚并带着孩子在城市务工的农民工多工作了2.67年，且在目前城市工作的年数也多2.23年。一般来说，在控制住年龄和性别的情况下，已婚农民工的流动经历都比未婚且无子女的农民工要多。此外，家庭中农民工成员较多的人，他们的务工历史一般较长，且流动得更频繁。

　　受教育水平、就业行业、工作职位和工作类型均对农民工的流动性没有显著影响。这一结果表明，城乡之间的农民工流动主要是基于城市对体力劳动者的需求，同时也表明年轻的农民工需要更多一些的培训才能进入更高层次的岗位。

　　为了考察影响农民工工作保障的因素，我们以农民工的失业率为因变量建立一个多元Logistic回归模型，回归结果如表11所示。

　　从模型分析结果来看，务工城市对农民工的工作保障性影响显著：和其它三个城市的农民工相比，兰州的农民工失业概率较小；女性农民工相对男性工作更稳定；单身且携带孩子在城市生活的农民工比较缺乏工作保障，这些农民工在失业时需要得到更多的支持；在城市工作越久，农民工获得的工作保障往往也越多；此外，农民工的受教育水平和所在岗位都对其工作保障有正向影响。我们认为，购房导向型的农民工住房政策应该更多关注那些在城市里工作时间较长、保障性较高的农民工；但对大多数农民工而言，住房租赁政策更切实可行。

　　通过问卷调查和实地调研我们还发现，已婚且有子女的农民工对租房的需求非常强烈。在这些家庭中，孩子的教育和住房紧密相关。表12比较了有子女农民工中的租房者和未租房者的情况。

　　从对比情况来看，在租房的农民工中，33.6%的农民工的孩子在城市的学校上学，而未租房者中仅有9.1%让孩子在城市读书；和未租房的农民工相比，租房者对农村学校不满意的比例更高，且更愿意为了寻求一个更好的教育环境而将孩子带到城市里。对于将孩子放在农村的原因，44.1%的租房农民工考虑的是成本，而在未租房的农民工中这个比例是29.5%。这表明租房成本和子女教育对于农民工是一个两难的问题。低价住房供给和对农民工子女实行免费教育将有助于破解贫困的代际转移。

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