提 要：2008年以来，受多种因素综合影响，江苏房地产市场出现了“投资快速增长，销售持续下降”的发展新态势，这一变化引起了政府和有关部门以及社会各界的高度关注。为了正确分析和把握当前房地产发展形势及走势，我们利用有关统计资料、调研情况和问卷调查结果，对当前房地产市场发展现状和趋势作些简要分析，并提出相关建议，以期更好地保持和促进江苏房地产平稳运行和又好又快发展。
关键词：房地产市场，发展趋势，原因探析
2008年以来，面对宏观调控新举措和市场变化新形势，房地产市场开发投资依然保持快速增长态势。同时值得关注的是，房地产市场也出现了销售量持续下降的新情况和由此带来的一些新问题。
一、当前房地产市场开发总体情况
1.房地产开发现状——继续在高位运行
2008年上半年，在国家继续强化宏观调控的新形势下，江苏房地产开发投资继续在高位运行。
(1)投资高速增长，在城镇投资中比重继续提高。2008年上半年，全省房地产完成开发投资1387.9亿元，比上年同期增长36.1%，增速比上年同期加快3.3个百分点。房地产投资在城镇投资总量中所占的份额，由上年同期的26.4%提高到29.3%，同比提高了2.9个百分点。
(2)商品房开发规模持续扩大，住房供应结构继续改善。2008年上半年，全省商品房施工面积累计达 22672.5万平方米，其中新开工面积为5738.8万平方米，比上年同期分别增长28.0%、26.0%。在商品房总计中，住宅的施工面积、新开工面积分别为18021.8万平方米、4711.5万平方米，分别比上年同期增长 28.0%、23.0%；其中90平方米及以下商品住宅的施工面积、新开工面积分别为3163.5万平方米、867.9万平方米，同比分别增长65.6%、35.3%，其在住宅中所占的比重分别由上年同期的13.6%、16.7%提高到 17.6%、18.4%，同比分别提高3.9个和1.7个百分点。
(3)投资总量继续位居全国第一，增速高于全国平均水平。2008年上半年江苏房地产开发投资增速比全国平均水平高2.6个百分点，在东部11个省、市中居第5位，完成开发投资总量继续领先于全国各省市，排在第二、三位的分别是广东(1342.9亿元)、浙江(853.1亿元)；在苏、浙、沪、鲁、粤5省市中，江苏房地产开发投资增速低于广东(增长36.9%)，高于山东(增长30.2%)、浙江(增长18.0%)和上海(增长3.8%)。
2.动因所在——惯性影响、价格拉动、信心支撑
初步分析，我们认为支撑目前房地产开发高速增长的因素，主要有以下几个方面：
(1)房地产开发的惯性作用。2007年，江苏省房地产开发规模相当可观：房屋施工面积23221.6万平方米，增幅为21.5%，其中有16880.8万平方米结转到2008年，同比增长28.1%。这些结转项目的继续开发，很大程度上拉动了房地产开发的高增长。
(2)土地购置费的高速增长拉动了房地产投资的增幅。2007年房地产销售持续旺盛，开发商加大购买土地的力度，土地价格上涨，致使土地购置费相应增加。2007年全年，江苏开发企业土地购置面积增长 16.3%，成交价款增长43.4%。这些拍得的土地当中有很大一部分需要结转到2008年陆续支付土地购置费。2008年上半年，全省房地产企业建筑安装工程投资额为919.7亿元，占全部房地产开发投资额的比重为66.3%，同比增幅仅为26.8%；而土地购置费为 359.9亿元，同比增幅高达66.5%，在投资完成额中的占比为25.9%，高于2007年同期4.7个百分点。
(3)企业的开发成本大幅提高也助长了房地产投资的快速增长。随着物价水平的整体上涨，开发企业的成本投入也大幅提高。首先是以钢材、水泥为首的主要建筑材料的价格涨幅较快。其次是施工单位的工人和开发企业的管理人员工资薪酬的提高，也在一定程度上提高了企业的成本投入。再次是宏观调控下的银根紧缩增加了企业的财务费用。
(4)企业存量土地不断开发也需要大量投资。2007年下半年以来，国家的宏观调控政策进一步加强。对房地产行业产生较大影响的政策主要是“二税一费”，即清算土地增值税、增加土地使用税和建设土地有偿使用费。因为囤积土地的成本大大提高，房地产开发企业为了减少持有土地的成本支出，不得不按时开发已经囤积的和原本打算囤积的土地，开发节奏加快，开发周期也随之缩短。因此，即使在当前房地产市场相对低迷的情况下，全省的房屋施工面积和新开工面积的增幅仍然保持在较高的水平。
(5)大中型开发企业对房地产业的预期依然看好，对整个行业的发展充满信心。由于城市建设、人口增长、生活条件改善、新建家庭、投资等现实的和潜在的各种需求，开发商认为房地产业的发展空间在较长时间里还是相当大的。此外，经过一系列宏观调控政策的洗礼，房地产行业越来越规范。这些因素都支撑了房地产开发企业的开发信心。
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